PC#59 Construction – Urbanisme : prorogation du délai de validité des autorisations d’urbanisme

Construction – Urbanisme : prorogation du délai de validité des autorisations d’urbanisme

Décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 prorogeant le délai de validité des autorisations d'urbanisme délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024

Rappel de l’état du droit

Les permis de construire, d'aménager, de démolir ou la décision de non opposition à déclaration préalable de travaux ont une durée de validité de trois ans (articles R. 424-17 et R. 424-18 du code de l’urbanisme).

Le délai de validité peut être prorogé deux fois pour une période d'un an si les règles d'urbanisme et les servitudes administratives n'ont pas évolué en défaveur du projet.

La demande de prorogation doit parvenir obligatoirement deux mois au moins avant la fin du délai de validité initial de l’autorisation d'urbanisme (articles R. 424-21, R. 424-22, R. 424-23 du code de l’urbanisme).

Le décret du 26 mai 2025

Le décret prévoit une prolongation des autorisations d’urbanisme selon la date de délivrance des autorisations d’urbanisme.

Autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024

Le décret fait passer à cinq ans la durée de validité des autorisations d’urbanisme.

En ce qui concerne les autorisations d’exploitation commerciale (AEC) délivrées entre ces mêmes dates, leur durée est prolongée de deux ans.

Ce régime dérogatoire est limité dans ses effets puisqu’il est prévu qu’il fait obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R. 424-21 à R. 424-23 du code de l’urbanisme.

Illustration: un permis de construire délivré le 28 mai 2024 et notifié à son bénéficiaire le 1er juin 2024 sera caduc le 31 mai 2029, sans que le bénéficiaire ait à faire de démarches et avec l’impossibilité d’en solliciter la prorogation au-delà.

Autorisations délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022

Le décret proroge d’un an la durée de validité des mêmes autorisations : permis de construire, d’aménager, de démolir, ainsi que décisions de non-opposition à déclaration préalable, délivrées entre ces dates.

S’agissant des permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (au titre de l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme), la durée de cette autorisation est également prorogée d’un an.

Illustration : un permis de construire délivré le 26 mai 2022 et notifié le 10 juin 2022 sera prorogé automatiquement jusqu’au 9 juin 2026.

Un contexte économique difficile

Le décret s’inscrit dans un contexte économique difficile marqué par un ralentissement du secteur de la construction, dû à la hausse des coûts, aux contraintes de financement, et à une conjoncture défavorable. La pandémie du covid 19 puis conflit russo-ukrainien ont remis en cause de nombreux projets de construction de logement à travers la France.

Selon la fédération des promoteurs immobiliers, les autorisations de logements collectifs baissent de 6,7% entre le Trimestre 3 de l’année 2023 et le Trimestre 3 de l’année 2024.

Parallèlement, les mises en chantier de logements collectifs se réduisent encore (-4,4%), avec un volume extrêmement bas (25 900 au Trimestre 3 2024, contre 41 300 au Trimestre 2 2018) voir le rapport de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Pour mémoire, entre 2015 et 2018, le volume trimestriel moyen représentait 113 300 logements autorisés au total, dont 59 600 logements collectifs autorisés.

C’est donc dans ce contexte qu’arrive le décret du 26 mai 2025. Son objectif est de faciliter « la reprise des chantiers et soutenir la production de logements » .

De nombreux projets autorisés depuis 2021 et plus encore depuis l’automne 2022 n’ont pas pu être lancés ou menés à terme, bien qu’ils puissent l’être à court ou moyen terme si les conditions s’améliorent.

Actuellement plusieurs signaux positifs de reprise se font jour :

-   Les taux d’intérêts des crédits baissent lentement (3,61% pour le neuf)

-   Un taux d’usure qui ne pose plus de problème

-   Un besoin de logements neufs

-   Des parlementaires à l’écoute même si la proposition de loi sur la simplification de l’urbanisme et du logement reste en-deçà des attentes.

Ces signaux sont certes encourageants, mais s’ils ne sont pas accompagnés de mesures concrètes plus nombreuses, ils s’avéreront insuffisants, selon la fédération des promoteurs immobiliers.

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Notre associé Arthur de Dieuleveult qui intervient en urbanisme et en aménagement est à votre disposition pour discuter de l’impact de cette règlementation dérogatoire sur vos projets et les autorisations d’urbanisme dont vous êtes aujourd’hui titulaires, délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024.